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楼市出现3大“怪象”,最终会如何破局?明年楼市或有“惊喜”?

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发表于 2019-12-20 21:27:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
距离2019年底还有不到一个月的时间,这一年,中国房地产市场在许多方面都发生了重大变化。以房价为例,全国热门一二线城市的楼市降温成热点,但是也有很多三四线城市的房价在上涨。所以越来越多的刚需购房者在观望年底楼市,期待房价下降潮能覆盖全国,最好三四五线城市或者县城的房价也能降降,让自己也能买上房。
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前几年,中国的房价一直在上涨,但今年不同了。受国际调控的影响,多数城市的房价走势一直是两个字:稳定。很多购房者也将目光转向了明年的房地产市场,因为已经有很多人预测明年的房价会迎来结构性调整,房价下跌的可能性很大,那么,房价明年到底是否会下跌呢?
这成了大家茶余饭后讨论的热点,尽管是国家出手调控,房价也有所稳定,当然,这种稳定并没有完全阻止房价上涨,而是让房价在保持目前水平稳定的同时,仍然小幅上涨,今年的房地产市场正是在这样的前提下是健康发展的。那么明年的房地产市场会怎么样呢?其实在解决这个问题之前,年底楼市突然出现了三个“怪现象”,所以大家必须引起高度重视。
一、“日光盘”出现
如上所述,今年我国大部分城市的房地产市场正在降温,很多房地产公司手中的房子已经售罄,而今年的“开盘即售罄”现象几乎没有出现,更谈不上什么“日光盘”了。然而,这一现象最近卷土重来,但是却不是在全国范围内,而是仅在深圳出现。
临近年末,深圳楼市表现抢眼。豪宅认定标准调整后二手房市场频现反价,成交大增;新房发售重现“日光盘”,市场出现明显的“暖冬”特征。据不完全统计,今年11月28日,位于深圳前海的招商领玺开盘,其平均价格为10.8万元/平方米,总价格区间为1049万—1878万/套。开盘仅4小时,价值4.56亿元的房源全部售罄。
深圳房价将再创新高?这是业界发出的疑问,更是众多打算置业者的困惑。与之形成鲜明对比,北京、上海和广州等一线城市的房地产市场已寒风来袭。深圳为何能走出独立行情?一些关于深圳房价的现象,值得品味。
另一份报告显示,以2015年二手房价格计算,10月份深圳二手房价格同比上涨58.9%,再创新高。在这样的前提下,深圳卖家惜售情绪日益高涨,业主违约现象频繁发生。甚至还有卖家收到买家30万的押金反悔不卖的情况,而这并不是个案。
二、调控政策一日游
一般来说,楼市调控政策既然出台,短期内不应该改变,不容易直接退出。而现在楼市调控政策“一日游”名单或再添一例,而这次是百强县前三甲的张家港市。12月10日,张家港取消商品房2年限售政策引起市场广泛关注。
张家港市房地产交易中心工作人员表示:不满两年的住房可以直接转让,取消限购令。这也意味着,其实执行两年多的楼市限购政策正式取消,不到两年的房子也可以正常过户,这相当于“松绑政策”。
但由于购房者对这一政策没有反应,12月11日,这一“新政”刚刚出台的第二天,张家港市房地产交易中心工作人员再次表示,10日确实有窗口取消限售转让操作,但被叫停,11日目前已恢复限售转让政策,所有的以公文为准。
这意味着,这项政策在仅仅一天之后,甚至在正式实施之前就被取消的情况并不多见。张家港楼市调控“一日游”现象“还是说明市场是有躁动的,或者说在市场持续降温的时候,如何研究未来的政策变动也是很关键的,不过大概率看,预计2020年两会定调以后,政策放松的可能性或概率会增加,即政策的拐点会真正到来。
三、地方调控商品房利润率
首先:这个政策并非完全的新政策,长沙在2017年就发布过同类型的政策:长沙市发改委2017年在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。根据这一最新的楼市调控政策,限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%至8%,办法自公布之日起执行。
事实上,今年政府直接调控房价的现象很多,但并不是直接针对商品房的利润率,而这种罕见的现象最近才出现。12月11日,长沙市有关部门下发文件,提出采用成本法对商品房价格进行监管。这份文件明确提出,商品房价格由成本加利润加税收构成,商品房平均利润率为6%-8%。
同时,住宅区商业设施建设成本不计入商品房价格,自2019年12月11日起执行。对此,专家表示:该政策的目的主要是控制房价上涨。6-8%的净利润不算低,是按照项目计算,而不是看着开发商投资额计算。对比其他行业,能保证这个利润率就已经不错。
事实上,这三种现象在今年中国房地产的发展过程中是比较少见的。毕竟,国家调控的主要方向是稳定,房地产市场的冷清也是持续的。然而,另外两种现象更为罕见。无论是政府调控的“一日游”,还是直接针对商品房利润率的调控,都是近几年房地产开发中鲜见的。
那么,为什么这三个怪现象会在年底出现呢?
其实,这只是“暗示”明年楼市的发展趋势。这三个怪现象共同表明,明年房地产市场将出现两大变化:城市分化和调控收紧。说白了,一二线城市的房地产市场热度可能会反弹,但三四线城市的房地产市场热度可能会继续下降。
明年房地产市场调控继续从紧的可能性很大,包括实施“房住不炒”的政策还有落实稳定房价的相关调控。这使得明年房价上涨的可能性降低,而随着需求的持续下降,三四线城市的房价可能会下降。所以刚刚需要买房的人现在不太着急,可以等到房地产市场的发展有明显的“结果”后再抛售。
总而言之,如果房价长期稳定,购房者就不用着急买房,甚至可以慢慢攒够首付再考虑买房。反之,如果房价确实超出经济能力,那么共有产权、住房租赁等住房方式也会给购房者提供更多的选择,所以未来住房问题的解决也不再是难事。

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